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上海这个板块,赶紧抛掉!

时间:03-29 来源:休闲娱乐 访问次数:79

上海这个板块,赶紧抛掉!

上海这个板块,赶紧抛掉!这就是今天要说的普陀区光新板块。光新老破小的房价,正在遭遇一场暴跌,前期买的业主亏惨了:管弄五六街坊,同户型41m²的2021年成交价6.63万元/m²,而今只有4.57万元/m²,跌幅高达31%;太浜巷小区,同户型产品从高峰期7.3万元/m²跌到5万元/m²,跌幅同样高达31.5%;石泉六村,同户型产品从7.6万元/m²跌到4.9万元/m²,跌幅更是高达35.5%!光新老破小这轮回调跌惨了!紧靠内环、地段这么好的光新,跌幅为什么这么大?光新的后市又该如何走?01光新,一个名字背后蕴藏着无数故事的地方。人们常说光新有一个好地段,但在历史的长河中,这里以前却并不是什么“好地方”。光新过去曾是一个混杂的居住区,常常被人们戴着“有色眼镜”看待。这个居住区的形成得益于建国前苏州河沿岸工业区的兴起,从19世纪初开始陆陆续续兴建了大量工厂。很多工人聚居在这里,光新开始热闹起来。还有抗战时期的大量流民,以及安徽、江苏、山东破产的农民和乞丐、混混等都流落于此。过去水运发达,他们乘船顺着吴淞江-苏州河一路而下,划着划着就在这里上岸了。市区房价贵、房租也高,于是他们便就地搭建简陋的草屋、席棚,在此定居下来。这就是“滚地龙”,光新也因此成了上海最早的棚户区之一。光新的前身是朱家湾,其和潘家湾、潭子湾、药水弄并称上海历史上著名的“三湾一弄”棚户区。建国后,为了改变这一面貌,朱家湾迎来了新生,逐渐蜕变为工人新村。也就是我们今天所熟知的光新社区,管弄新村、石泉新村等都是这一时期改造下的产物。其它“三湾一弄”也纷纷得到改造,潘家湾、潭子湾变成了中远两湾城,药水弄则化身为长寿路一个小区。所以光新一出身就不是什么“高尚地段”,和普陀众多地区一样。缺乏代表上海的文化发展背景,天生背负着一条鄙视链。由于居民区众多,土地都被小区塞满,导致这个片区没了发展空间,错过了历史上很多的机遇。首先就是改革开放时期,光新很遗憾没有迎来大发展,只是建成了一个庞大的住宅区。房子建得太多,没有空地用来承载外企,产业发展的机会就与光新擦肩而过。当然这也不只是光新自己的问题,整个普陀区都面临这种困境。比如长寿路同样建满了房子,导致普陀这个最好的黄金地段失去了升CAZ的机会。到了本世纪初,上海开始搞四大副城规划,光新依旧错过红利。因为真如副中心过去被耽误得太久了,光新并未因此近水楼台先得月。与光新同为工人新村板块的徐汇田林和浦东潍坊相比,光新的命运可以说很坎坷。反观田林,左手徐家汇,右手漕河泾,无疑是幸运儿。源源不断的产业人群为田林二手房市场提供了强大的购买力支持。而潍坊更是幸运,紧靠陆家嘴大树,二手房市场同样吃香。假设真如早点崛起,长寿路变成CAZ,那么光新是不是可以成为第二个田林、第二个潍坊呢?02可能很多人觉得光新这个板块没有什么存在感,连同甘泉宜川在内。这个片区是以前由嘉定县合并到普陀的边角料,在老沪杭铁路还在的时候光新被称为“道中”。相对于”河内“的长寿路、”道内“的武宁,光新一直不是什么好地方,沪宁铁道”道外“的甘泉宜川更是没人去。以前在嘉定管辖的时候光新就没有得到发展,沦为偏僻的农村和”道中“荒地。而划给普陀后也一直没有得到资源倾斜,这也解释了为什么光新的交通那么闭塞、配套那么差。首先我们来看看交通,光新虽然就在内环旁,地理位置优越,但是由于开发早、成熟早,受限于当时的规划格局影响。这里的路网很是混乱,反而没有明显体现出交通上的优势,路都被堵死了!板块被内环高架、铁道围了起来,还有光新路匝道的切割,不仅带来了割裂感,还很吵。秋月枫舍、月亮湾小区直面内环高架,香溢花城、光新三村、管弄五六街坊又紧靠铁道,一一成了“吵区房”。光新有很多弯路、绕路和斜路,今天来看规划不够合理。比如从管弄一二村西门出发前往商场购物,明明直线就300多米,走路却要绕整整1公里:其中香溢花城东西绵延600多米,出门仅靠石泉东路一条道,而且是弯道,造成了很大的拥堵:而宝华城市之星南北跨度400多米,直接把宁强路截断,像这样光新形成了很多的“丁”字路口:板块内多是东北至西南方向的道路,南北向仅光新路、岚皋路可以穿越铁路,高峰期异常拥堵。本身光新的道路就狭窄,人口密度也高。既要走汽车、电瓶车,还要过自行车和行人,综合路况比较复杂。轨交3、4、7号线都把站点设置在了光新板块边缘,给中心居民出行带来了不便。去地铁站走路太远太绕后,大部分老年人还是习惯于坐公交,所以导致出门效率不高。可以说,光新虽处内环旁但却没有体现出交通方面的优势,出行不顺畅,这正是历史遗留导致的问题。03由于光新过去一直是嘉定和普陀发展的边角料,起点比较低,居住人口层次不高;再加上周边又缺乏产业,没有高净值人群的导入。没有为板块带来什么学术氛围,导致这里没有啥好学校,这里的房子没有学Q概念。光新清一色的菜小配置,初中质量也是平平。对于重视学校的家长来说,光新这个板块显然不是他们的首选。那么我们有一个疑问,为什么其它的老公房社区板块如鞍山、田林等都有学Q,偏偏光新就没有呢?即使对内比,曹杨的学校也比光新强,这是为什么?其实鞍山、田林、曹杨都是上世纪五六十年代的上海第一批工人新村。那时候工人地位都很高,加上区域发展早,有一个深厚的积淀,学Q形成的也早。而光新是上海80年代的第二批工人新村,已经遇上改革开放了。这时候后来建设的工人新村可能是纯粹的工人新村吧,居住人口层次已经不一样了。由于光新发展较晚,配套建设也较滞后,难以形成学Q。不同于光新,鞍山一直是杨浦的发展重心,起点高、历史地位高,积累时间长,因而利于学Q的形成。鞍山、田林的人口结构历史上都不像光新那么复杂,情况有所不一样。田林的地段明显更好些,周边产业强大,吸引中产到来后进一步推动了学Q的兴起。而光新周边产业薄弱,使得外部人口不愿前来,这无疑加大了其劣势。当然整个普陀学校都不强,与“徐一杨二”的地位相差甚远。没有学Q加持,光新的老破小卖不上价,下跌后也就没有了支撑,跌幅很大。04没有成为普陀发展重点后,光新在商业开发方面同样很滞后,也很吃亏。加上当地居民不断老龄化,已经影响到了本地商业的生存,进一步削弱了房价。据2020年的数据显示,石泉街道的老年人占比高达43.77%,这个板块妥妥地成了“银发社区”。老人都知道钱来得不易,各方面算的很细,没有消费的冲动和欲望。可以看到,华池路和管弄路交叉口的小商业中心很多店都倒了。其中农工商超市已选择搬离,仅存的几家小店转型为外卖小作坊:作为一个发展很早的老牌社区,光新的商业资源一直跟不上。这里都是沿街店铺式底商,水果店、五金杂货店、菜场、水产批发、小吃店等虽说也很丰富。但消费层次较低,吸引不了外围顾客的到来:同是内中环,大华、大宁都有商业综合体,旁边的真如、长寿路、武宁等也是商场林立,好过光新。但也可能是周边的商业太密集了,对光新产生了反作用,一部分人流被吸走了。毕竟从光新到中山公园、静安寺、南京西路商圈都很近。所以2020年新开的融创精彩天地,还有华润万家小商业至今都是冷冷清清。没有学Q,也没有好的商业,光新配套已经被其它板块超过,使得区域置业吸引力大打折扣。以往大家觉得能涨的地方就是好地方,这些硬伤大家也就没有太在意。但是如今随着潮水的退去,这些配套硬伤就暴露得更加明显了。05当然比起商业的下滑,我们更担心的是当地的二手房市场未来怎么办?随着板块的暴跌,光新未来二手房市场何去何从?值得注意的是,本轮光新的老破小回调幅度异常大,超过了其它同等板块。这其中除了上述表面原因外,还有一个内在的最重要的原因是:购买力在往外跑。首先上海的老破小购买群体在减少,老房子的购买受众没有以前多了。现代人都讲究居住品质,看不上老破小了,随着上海的新房供应井喷,相当一部分人转战新房去了。上海的老破小并不是都没有流通性,老年人也有一定的换房需求。比如从80年代换到90年代房龄更新一点的,或是从一房换到两房。但是光新所在的普陀区普遍存在的一个现象是:大家都把房子往隔壁静安和长宁换,倒是很少有看到静安和长宁反向置换到普陀的。所以光新的老破小遇到了很大的一个麻烦,购买力在不断地流失。况且光新周边全部都是居民区,竞品太多、互相压价,房子既不好卖,房价也不好突破。光新的房价要想往上涨,有中远两湾城这个大锅盖;如果要往下降,又会有甘泉宜川板块的威胁。中远两湾城低至8万,超大体量供应,分散了光新的购买力;而甘泉宜川房价低至4万,这样一对比似乎让光新又有了很大的下降空间。除了中远两湾城外,还有长寿路、武宁路,都是供应大户,阻挡了市区购买力向光新的移动。当外部购买力进不来后,光新产品本身也面临很多问题,与市区其它板块相比失去了竞争力。板块内9成都是80年代和以前的老公房和新村,几乎是古董了,产品面临老化。这些产品多是60平米以下的一房和两房,还有少量煤卫隔用户型,年轻人肯定看不上了:缺乏电梯、房龄老化、停车困难、物业跟不上、环境还乱,居民又杂,又没有好学校……总之光新的老房子问题层出不穷,可能价格是唯一的优势吧。光新的老房子我们肯定是不推荐的,对于本地业主来说,请立即抛掉!而对外部置业客群来说,也不建议进来接盘。光新板块内的次新房很少,由于开发早,一些次新房在户型在设计方面也是过时了。比如香溢花城的户型就很奇葩,大部分朝北,没有采光,在毗邻铁道的情况下成了“扒火车房”:秋月枫舍的户型也是不太好,两房厅朝北,小区品相一般,人车都不分流,靠近高架和主干道,很吵。唯有宝华城市之星品质最好,户型设计紧凑总价适中,是光新的高档社区:另外板块内近年还供应了两个新项目大华峯荟、融创建发·苏河望。宝华、大华、融创三兄弟的到来总算是给板块带来了新面孔,提高了社区品质,也拉高了板块均价。其中大华品质与物业懂的都懂,2022年两次开盘认购人数都不足,交房不满5税费高。而苏河望起了个豪宅的名,但却没有豪宅的命,对面就是铁路新村,反差“墙裂”:在众多老房子的环抱下,新房和次新小区不免得很掉档,花个1000-1500万买在这,到底值不值呢?整个光新社区居住环境还是差了点意思。老公房的密集分布,高压线与电线杆的交错,高架的阻隔,还有破败的待拆迁的宾馆。都为这里增添了几分杂乱感和沧桑感,“下只角”的印象挥之不去:因此,许多年轻人和条件优越的家庭都选择了搬离,留下的是众多阿姨爷叔与居委会管理水平的较量。不过光新也并不是一无是处,地段足够好,紧贴内环,距离苏州河和市心商圈、CAZ都很近。这可能是普陀所有板块的优势吧,到处沾静安和长宁的光。光新起码比起甘泉宜川好多了,甘泉宜川交通更不行、配套更不好,连商品房都没有。光新几大新商品房和商办的开发,带来了一些年轻人,社区开始活跃起来了。新房开发都是伴随着旧里的更新和原住民的迁出,光新人口发生了微妙的变化,开始变好了。希望普陀加大一下旧改和城市更新的力度,早日让光新焕上新颜。不过光新老房子还是太多了,次新选择余地又不大,加上各种配套的劣势,置业我们并不推荐。如果你持有这个板块的房子,请赶紧抛掉!▼以上为正文编辑∣环线咨询

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